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CESSION DE BAIL: LA MAUVAISE FOI DES LOCATAIRES SANCTIONNÉE

Le 5 avril dernier, un locateur voyait la Régie du logement lui donner raison d’avoir refusé la cession de bail lui ayant été imposée par ses locataires.

Dans le cas précité, les locataires avaient permis au cessionnaire de s’installer dans le logement, plaçant ainsi le locateur devant le fait accompli.

La particularité de ce dossier est que quelques mois auparavant, les locataires avaient déposé une demande d’opposition à un agrandissement projeté par le locateur, notamment en raison de la grossesse de la locataire. Le locateur, de bonne foi et pour des raisons humanitaires, avait accepté de mettre son projet d’agrandissement sur la glace.

Quelle ne fut pas sa surprise de recevoir quelque temps plus tard un avis de cession et de constater que l’aspirant cessionnaire était déjà sur place! Le locateur a donc refusé la cession, alléguant qu’il désirait plutôt résilier le bail des locataires pour lui permettre de procéder à son projet d’agrandissement, tel qu’initialement prévu.

La Régie du logement devait donc notamment trancher la question à savoir si cela pouvait constituer un motif sérieux de refus, conformément à l’article 1871 du Code civil du Québec.

Il s’agissait d’un dossier complexe composé de plusieurs facettes devant être analysé, mais ce qu’il importe ici de retenir, c’est que la Régie du logement a déterminé que bien que la jurisprudence ait dégagé par le passé deux principaux critères de refus fréquents et usuels, à savoir l’insolvabilité du cessionnaire et son historique comportemental à titre de locataire, lesdits critères ne sont pas limitatifs et rien dans la loi ou la jurisprudence interdit à la cour de considérer de nouveaux critères pour apprécier le caractère sérieux du motifs de refus.

Qui plus est, dans le cas sous étude, il s’est avéré que les locataires avaient cédé leur logement au candidat le plus offrant.

La Régisseure dans sa décision analyse de façon détaillée la notion de bonne foi et sanctionne cette façon d’agir des locataires :

« (…) le tribunal est d’avis que même si le droit fondamental du locataire à exercer son droit à la cession ne peut ici être mis en cause, il lui apparaît tout aussi clairement que ce droit a été ici exercé de façon abusive, avec l’intention de nuire et sur la base de considérations mercantiles à la fois étrangères à la finalité du projet du droit de cession et contraires à une forme d’éthique sociale acceptable ».

Un autre passage de ladite décision mérite d’être souligné :

« Le droit à la cession a été exercé ici dans un contexte de négociation et de marchandage. Il a été utilisé par le locataire non pas pour lui éviter des coûts additionnels, non pas pour lui éviter des poursuites ultérieures du locateur, non pas pour protéger son droit de signer un nouveau bail, mais pour obtenir un maximum de gain et cela a été fait au détriment des droits du locateur. Lorsque le droit à la cession du bail est exercé ultimement comme un outil pour obtenir des gains pécuniaires au détriment du locateur, alors l’exercice de ce droit est abusif et le locateur est justifié de le refuser ».

Une bonne nouvelle pour les propriétaires!

Gagnon & Associés