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RÉSILIATION DE BAIL

Troubles et problèmes reliés à la gestion de l’immeuble

Suite aux conférences des mois de mars et avril, nous avons choisi d’aborder dans la présente parution un sujet qui a suscité beaucoup de réactions. En effet, nous vous soumettons le cas d’un propriétaire ayant réussi à obtenir la résiliation du bail de sa locataire en raison notamment des problèmes de gestion occasionnés par celle-ci.

Le cas en question concerne un locateur, propriétaire d’un triplex, dont il occupe le dernier étage. La locataire, quant à elle, occupe le logement situé juste au-dessous du logement du locateur.

Au fil des ans, la locataire a inondé le locateur de lettres, de demandes, pour la plupart nonfondées. À chaque fois, le locateur, en raison de ses obligations, effectue les vérifications nécessaires, engage des frais et perd énormément de temps. La locataire continue malgré tout son manège, répond de manière menaçante au locateur et se moque des droits de ce dernier. De plus, malgré l’introduction de la demande, la locataire n’avait pas modifié son comportement face au propriétaire.

Cette situation a eu pour effet d’épuiser le locateur, tant physiquement que moralement en raison de l’acharnement le la locataire. Habitant lui-même l’immeuble, la situation est devenue invivable et ingérable pour le locateur.

Le locateur a été contrait de faire appel à des avocats pour prendre en charge le dossier. Étant donné la preuve offerte, la Régie du logement a résilié le bail de la locataire et a ordonné l’éviction de la locataire dans les 10 jours de la décision. Les conclusions du tribunal sont à l’effet que la locataire n’est pas en mesure de démontrer le bien fondé de ses nombreuses demandes au locateur. Au surplus, le tribunal indique être convaincu que la locataire abuse de ses droits, qu’elle menace le locateur et lui manque sciemment de respect, allant jusqu’à empêcher celui-ci de gérer son immeuble adéquatement. La locataire a également demandé la permission d’appeler de la décision de la Régie du logement devant la Cour du Québec, laquelle a été rejetée.

Il est à noter que les locataires ont des devoirs importants à respecter, tant envers les autres occupants de l’immeuble qu’envers le locateur. Ces obligations sont notamment prévues aux articles suivants du Code civil du Québec :

« 6. Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi.»

« 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi. »

« 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leur fonds, ou suivant les usages locaux.»

« 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence.»

« 1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.
• Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obliga¬tion, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci.
• Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail.»

La Régie du logement s’est appuyée sur ces articles pour rendre sa décision et a également fait références à certaines décisions rendues antérieurement, lesquelles confirment le droit du locateur à la résiliation du bail dans des circonstances similaires :

« Cette situation où la gestion d’un immeuble est devenue problématique et l’atmosphère générale grandement affectée, tout comme la vie du locateur et de sa famille en raison du comportement de la locataire ont été considérés par ce tribunal comme justifiant la résiliation du bail étant donné ce point de non-retour auquel en sont arrivées les relations entre les parties.

Aussi, ont été considérés les comportements agressifs et irrespectueux tout comme les interminables tracasseries et marques d’agressivité, comme contraire aux dispositions des articles 1855 et 1860 du Code civil du Québec justifiant la résiliation du bail .

Ainsi, nous croyons pertinent d’informer les propriétaires des droits dont ils bénéficient en pareille situation. »

La jurisprudence tend à reconnaître de plus en plus le droit d’un propriétaire à gérer son immeuble sans entrave.

Nos conseillons donc aux propriétaires d’utiliser les ressources à leur dispositions afin de s’informer des différents recours possibles.

Gagnon & Associés