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TRAFIC ET LOGEMENT NE FONT PAS BON MÉNAGE

Une décision récente de la Cour du Québec en appel d’une décision de la Régie du logement est venue définir les droits d’un propriétaire lorsqu’un locataire se livre à des activités illégales dans le logement.

Dans ce dossier le propriétaire, un Office municipal d’habitation, demandait à la Régie du logement de résilier le bail de la locataire, notamment en raison de l’utilisation faite du logement par ladite locataire. On reprochait à cette locataire, entre autres, de faire un trafic de drogue à partir du logement.

Des perquisitions avaient eu lieu au logement de la locataire, laquelle a été arrêtée et a plaidé coupable aux accusations déposées contre elle.

Le propriétaire a témoigné sur les conséquences du comportement de la locataire, tant quant à la gestion de l’immeuble que relativement aux répercussions sur les autres occupants de l’immeuble.

Les droits et obligations des parties, plus particulièrement les obligations principales des locataires, sont prévus aux articles 1855, 1856 et 1860 au Code civil du Québec :

1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence.

1856. Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué.

1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.
• Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci.
• Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail.

Dans le cas en l’espèce, il a été question plus spécialement de l’obligation de ne pas changer la destination des lieux loués. La Cour du Québec a donc examiné, à la lumière des actes posés par la locataire, si la destination des lieux avait été modifiée et si la décision de la Régie du logement de résilier le bail était justifiée dans les circonstances.

Après une analyse de la jurisprudence et en citant quelques extraits de décisions antérieures, la Cour du Québec en est venue à la conclusion que la résiliation du bail était justifiée vu les activités de la locataire :

« Lorsque le logement sert à perpétrer un acte criminel, on dénature l’objectif de ces installations et on le rend impropre à l’usage auquel il est destiné.[…] Le Tribunal n’a aucune hésitation à conclure que l’utilisation du logement par la locataire pour y réaliser des activités liées au trafic de drogue, prohibé par la loi, a pour effet de détourner les lieux loués de leur usage normal. »

La Cour du Québec indique également que l’utilisation du logement à des fins illégales n’a pas à être permanente pour mener à la résiliation du bail. À notre sens, la gravité d’un tel geste et les risques occasionnés tant pour le locateur que pour les autres occupants de l’immeuble doivent être pris en considération par le tribunal dans la cadre d’une demande de résiliation de bail pour utilisation d’un logement pour des activités illégales.

Ainsi, il est très important pour les propriétaires d’agir rapidement en de telles circonstances afin d’éviter de perdre de bons locataires. En effet, le résultat de ce dossier démontre bien qu’à la fois la Régie du logement et la Cour du Québec prennent très au sérieux les cas où les locataires utilisent leur logement à des fins illégales.

Gagnon & Associés