JURISPRUDENCE ET DÉVELOPPEMENTS RÉCENTS EN DROIT LOCATIF: RETOUR SUR LA CONFÉRENCE
Plusieurs propriétaires et membres de la Corpiq ont assisté au cours du mois de mars à la conférence sur la jurisprudence récente en matière de droit locatif. Nous avons reçu plusieurs commentaires très positifs de la part de ceux qui y ont participé et les propriétaires ont mentionné avoir grandement appris. Nous vous suggérons donc un rappel des grandes lignes de la conférence.
La forclusion et la Régie du logement
Cette question a fait les manchettes au cours des derniers mois et nous sommes heureux de pouvoir indiquer aux propriétaires que la Régie du logement a pris les choses en main afin d’éviter les abus.
En effet, suite à une décision de la Cour Supérieure rendue en septembre 2009, la Régie du logement a vu ses pouvoirs limités en matière de forclusion. La Cour Supérieure, en révision d’une décision de la Cour du Québec a confirmé l’impossibilité pour la Régie du logement de déclarer une partie « forclos » de présenter une demande, notamment une demande de rétractation en cas d’abus de la part d’un locataire.
À titre d’illustration, nous vous suggérons le dossier Ngo c. 9103-0049 Québec inc., lequel a mené à la décision de la Cour Supérieure, précitée. Dans ce dossier, il s’agissait d’une demande initiale de résiliation de bail pour retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer. Le locataire, absent à l’audience, demande la rétractation de la décision, plaidant avoir été empêché de se présenter lors de l’audition. Lors de la rétractation, puisque le locataire est encore absent, la forclusion est ordonnée, empêchant le locataire de présenter une nouvelle demande de rétractation.
Le locataire a par la suite requis et obtenu la permission de la Cour du Québec d’en appeler de la décision de la Régie du logement, principalement sur la question du pouvoir de la Régie du logement d’ordonner la forclusion, ce qui a mené à la décision de la Cour Supérieure.
Ainsi, depuis septembre 2009, la Régie du logement a pu constater une recrudescence des demandes de rétractation dans le cadre de dossier de non-paiement de loyer.
Heureusement, la Régie du logement a rendu récemment une décision très étoffée sur les pouvoirs de la Régie du logement depuis sa création. Cette décision a pour conclusion, en s’appuyant sur les enseignements du plus haut tribunal du pays, la Cour Suprême, que la Régie doit avoir tous les pouvoirs nécessaires à l’exercice de sa compétence, incluant le pouvoir de déclarer une partie « forclos » en cas d’abus.
Cette décision semble être bien accueillie jusqu’à maintenant. Par conséquent, n’hésitez pas à demander l’émission d’une ordonnance de forclusion le cas échéant.
Ce dossier fera l’objet d’un suivi et vous serez avisés de tout développement dans le cadre d’une prochaine parution, le cas échéant.
La résiliation de bail pour troubles à la demande du locateur
En vertu des règles applicables en matière de logement, un locataire est « tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires ».
Par conséquent, les troubles causés par un locataire à un autre locataire ou au propriétaire occupant sont sanctionnés depuis plusieurs années.
Les critères établis par la jurisprudence étaient donc beaucoup plus axés sur la jouissance normale des lieux à laquelle ont droit les occupants d’un immeuble. En effet, le locateur devait prouver que le locataire a eu des « comportements et des attitudes qui, par leurs répétitions et insistances, agacent, excèdent ou importunent gravement les autres locataires du même immeuble ».
Toutefois, qu’en est-il des troubles causés non pas quant à la jouissance des occupants de l’immeuble, mais quant au droit général de propriété du locateur.
Quelques décisions plus récentes sont venues ajouter certains problèmes pouvant justifier la résiliation du bail, et ce malgré l’absence de troubles pour les autres occupants d’un immeuble, notamment dans le cas d’une location d’une maison unifamiliale. Ainsi, la jurisprudence a établi que les problèmes de gestion d’un immeuble causés par le comportement d’un locataire ou des personnes à qui il permet l’accès au logement peuvent mener à la résiliation du bail et à l’éviction du locataire et de tout occupant.
À titre d’exemple, l’absence de collaboration pour les visites du logement, le défaut de respecter les règlements municipaux, un manque de respect envers la locatrice, le nonrespect des droits accordés en vertu du bail, etc., ont mené la Régie du logement à
conclure que « les agissements des locataires sont des obstructions au droit de propriété de la locatrice, entre autre de voir à son entretien et de pouvoir disposer de l’immeuble ».
Plus récemment, une décision de la Cour du Québec a reconnu le fait que plusieurs éléments isolés, même s’ils pouvaient sembler mineurs lorsque pris isolément, pouvaient justifier la résiliation du bail. Dans ce dossier, le locataire se moquait des droits des propriétaires, agissait de manière intimidante à leur endroit, ce à quoi il prenait un malin plaisir. La Cour du Québec a donc maintenu la décision de la Régie du logement qui résiliait le bail et ordonnait l’expulsion du locataire.
L’ordonnance de payer son loyer le premier de chaque mois
Les régisseurs de la Régie du logement disposent d’une discrétion dans le cadre de demandes de résiliation de bail, notamment pour des dossiers de retards fréquents, puisque ceux-ci peuvent accorder une « dernière chance » aux locataires en émettant une ordonnance de payer son loyer le premier de chaque mois.
Le fait d’obtenir ce type d’ordonnance n’est pas en soi un échec pour un propriétaire, mais encore faut-il être en mesure de se prévaloir de ses droits en cas de non-respect de la part d’un locataire. Il faut donc être vigilant et éviter toute ambiguïté dans l’exercice de ses droits, sous peine de se voir refuser sa demande de résiliation.
Jusqu’à tout récemment, lorsqu’un locataire contrevenait à une ordonnance de payer le premier de chaque mois, le locateur devait introduire une demande et faire la preuve de deux choses, soit l’existence d’une ordonnance et la contravention par les locataires de cette ordonnance. Sur ces deux preuves, la Régie du logement devait résilier le bail.
Toutefois, une décision récente de la Cour du Québec a introduit un motif de défense pour les locataires, soit la possibilité de plaider transaction. En effet, la Cour du Québec a statué qu’en recevant sans réserves le paiement d’un loyer en retard, un locateur renonçait à son droit résultant de l’ordonnance.
Il importe donc aux locateurs d’être très prudents et de soit refuser le paiement fait en retard suite à une ordonnance ou de remettre au locataire fautif un document expliquant que le paiement est reçu sous réserves des droits du locateur de se prévaloir de l’ordonnance et sans renonciation à ladite ordonnance. Ainsi, il sera difficile, voire impossible, pour un locataire de plaider qu’une transaction est intervenue par la seule acceptation du paiement du loyer effectué en retard.
Il est à noter que tout retard de paiement de loyer devrait idéalement faire l’objet d’un rappel écrit au locataire afin d’éviter tout problème similaire.
L’interdiction de fumer dans les logements
L’an dernier, nous avions abordé la question du pouvoir d’interdire à un locataire, dès la signature du bail, de fumer dans le logement. La Cour du Québec avait confirmé ce droit des locateurs d’adopter des règlements d’immeuble à cet effet.
Toutefois, les tribunaux refusaient le retrait du droit de fumer aux locataires lorsqu’aucune interdiction n’existait au moment de la signature du bail. Cette décision était basée principalement sur la liberté d’agir et le droit à la vie privée tous deux reconnus par la Charte des droits et libertés de la personne du Québec.
Or, une percée a récemment eu lieu, permettant ainsi, à certaines conditions, de modifier les droits prévus au bail dans le cadre d’une modification des conditions du bail.
Les modifications au bail, lorsque contestées, doivent faire l’objet d’une analyse de la part de la Régie du logement afin de vérifier en faveur de qui la balance des inconvénients penche. Autrement dit, la Cour doit évaluer les conséquences, pour chacune des parties, en cas de changement des conditions et en cas de statut quo.
Dans un cas récent, la Régie du logement a décidé qu’étant donné les graves problèmes de santé causés à la locatrice par la fumée de cigarette de la locataire, la balance des inconvénients penchait en faveur de la locatrice et qu’il y avait lieu de permettre la modification et d’ajouter l’interdiction de fumer. Dans ce cas, la locatrice aurait été contrainte de déménager de son propre immeuble ou même de vendre ledit immeuble. Il est donc évident que les conséquences de la fumée doivent être importantes afin de retirer un tel droit à un locataire. Cette décision démontre toutefois qu’une telle modification est possible.
Nous jugeons par contre préférable de prévoir, dès la signature du bail quels seront les droits et obligations du locataire afin d’éviter les mauvaises surprises.
Pour des questions sur les sujets traités, n’hésitez pas à communiquer avec nous.
Gagnon & Associés
